Die Rolle einer Hausverwaltung ist vielfältig und oft komplexer, als es der Blick auf die monatliche Vorschreibung vermuten lässt.
Wir sind Dienstleister, Krisenmanager, Buchhalter und Mediatoren in einem. Doch gerade weil wir uns um so viele Bereiche Ihrer Liegenschaft kümmern, entstehen oft Fragen: „Darf die Hausverwaltung das einfach entscheiden?“, „Warum muss ich mich um die kaputte Birne in meinem Flur selbst kümmern?“ oder „Was sind die Pflichten einer Hausverwaltung?“.
In diesem Teil unserer FAQ-Serie klären wir auf, was die Aufgaben einer Hausverwaltung sind, wo unsere gesetzlichen Grenzen liegen und wie wir gemeinsam dafür sorgen, dass Ihre Immobilie nicht nur verwaltet, sondern wertsteigernd gepflegt wird. Wenn Sie noch mehr über Kaution, Kostenabrechnung oder Schadensmeldungen wissen möchten, sind die jeweils verlinkten Blogs genau richtig für Sie.
Was sind die Aufgaben einer Hausverwaltung – und wo liegen die Grenzen?
Kurz gesagt: Wir sorgen dafür, dass „das Werkl läuft“. Unser Fokus liegt auf der technischen Verwaltung, also der Erhaltung der allgemeinen Teile Ihrer Liegenschaft (vom dichten Dach über die gepflegte Fassade und das saubere Stiegenhaus bis hin zum funktionierenden Lift und den Grünanlagen). In der kaufmännischen Verwaltung kümmern wir uns um korrekte Abrechnungen, das Einheben der Beiträge und die vorausschauende Verwaltung der Rücklage. Zudem vertreten wir die Eigentümergemeinschaft nach außen gegenüber Handwerksbetrieben, Versicherungen und Behörden. Wir organisieren den „Alltag“ – von der Schneeräumung bis zur Eigentümerversammlung.
Was wir nicht übernehmen dürfen: Private Angelegenheiten innerhalb Ihrer vier Wände (z. B. eine defekte Glühbirne im Wohnzimmer oder die Innenausstattung), sofern kein Schaden am Gemeinschaftseigentum vorliegt. Auch bei persönlichen Nachbarschaftskonflikten können wir nur bedingt einschreiten (etwa bei Verstößen gegen die Hausordnung), da wir keine behördliche Exekutivgewalt haben. Bei Eigentumswohnungen sind wir zudem oft nicht direkter Ansprechpartner für Mieter:innen, sondern agieren im Auftrag der Eigentümer:innen.
Welche gesetzlichen Pflichten hat die Hausverwaltung in Österreich?
Unsere oberste Pflicht ist die Wahrung der gemeinschaftlichen Interessen aller Eigentümer:innen. Wir handeln wirtschaftlich und ordnungsgemäß. Mit der Novelle vom 1.5.2024 achten wir noch proaktiver darauf, „Gefahr in Verzug“ abzuwenden. Das gilt auch im wirtschaftlichen Sinne: Wir intervenieren frühzeitig bei Sanierungsstaus, um unnötige Mehrkosten für Sie zu vermeiden. Zu unseren Fixterminen gehören die jährliche Abrechnung und die Vorausschau inklusive der Planung der Rücklage. Zudem sorgen wir für eine lückenlose Belegführung, die Mahnung rückständiger Beiträge und eine transparente Auskunftspflicht.
Was darf die Hausverwaltung nicht eigenmächtig entscheiden?
Wir treffen keine eigenmächtigen außerordentlichen Entscheidungen (wie z. B. große Sanierungsprojekte) ohne einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft. Wir sind an die gesetzeskonformen Weisungen der Mehrheit gebunden und dürfen nicht ohne expliziten Auftrag handeln, wo ein Beschluss rechtlich zwingend erforderlich ist. Auch rein architektonische Planungsleistungen (Ziviltechniker-Leistungen) dürfen wir als Hausverwaltung nicht selbst erbringen – hier ziehen wir externe Profis für Sie hinzu.
Wie viele Angebote muss eine Hausverwaltung für Arbeiten einholen?
Um für Sie das beste Preis-Leistungs-Verhältnis und maximale Übersicht zu garantieren, holen wir bei größeren Erhaltungsarbeiten oder Verbesserungen, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, grundsätzlich mindestens drei Angebote ein. Je nach Projekt ziehen wir hierfür auch unabhängige Sachverständige hinzu. Die genauen Details hierzu können auch individuell in Ihrem Verwaltungsvertrag festgehalten sein.
Welche Auskunftspflichten haben wir gegenüber Ihnen als Bewohner:innen?
Wir spielen mit offenen Karten. Auf Verlangen geben wir Ihnen gerne Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrags, unser Honorar und den genauen Leistungsumfang. Auch über das Stimmverhalten bei schriftlichen Abstimmungen informieren wir Sie gemäß der gesetzlichen Vorgaben. Sie haben zudem das Recht, Einsicht in die Abrechnungen und die dazugehörigen Belege zu nehmen (Kopien können gegen Kostenersatz erstellt werden).
Hilfe, ich wohne in einer WG und ein:e Mitbewohner:in zieht aus – was ist zu tun?
Ein Wechsel in einer Wohngemeinschaft ist oft mit organisatorischem Aufwand verbunden. Wichtig zu wissen: Wenn Sie in einer Eigentumswohnung mieten, hat die Hausverwaltung mit der internen Gestaltung Ihres Mietvertrags meist nichts direkt zu tun.
Ein guter Rat von uns: In der Regel haften alle im Mietvertrag angeführten Hauptmieter:innen solidarisch. Will jemand ausziehen, müssten theoretisch alle kündigen und der Vertrag neu aufgesetzt werden. Überlegen Sie sich daher schon beim Einzug gut, wer offiziell in den Vertrag aufgenommen wird (bei nur einem Semester Aufenthalt ist das oft nicht sinnvoll). Achten Sie unbedingt auf Kündigungsfristen und eventuelle Kündigungsverzichte. Wir empfehlen, solche „Rochaden“ innerhalb der WG zu vermeiden, da ein Mietvertrag ein bindendes Dokument ist. In unserem FAQ „Auszug & Kündigung der Wohnung“ finden Sie ausführliche Informationen.