Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt damit auch einen Anteil am gesamten Haus. Wir haben mit Claudia Pfeiffer, IMV Leitung Baumanagement und Supervision Wohnen, darüber gesprochen und für Sie zusammengefasst, welche laufenden Kosten damit verbunden sind und welche Unterlagen Sie im Blick behalten sollten. Inhalt im Überblick Laufende Kosten am Haus: Miteigentum verstehen Instandhaltung: Versteckte laufende Kosten erkennen Monatliche Vorschreibung: Laufende Kosten & Nebenkosten Was ist die Rücklage und was kann sie nicht? Die Vorausschau: Künftige laufende Kosten kalkulieren Wichtige Verträge beim Kauf einer Eigentumswohnung Checkliste: Unterlagen für laufende Kosten prüfen Private Reserve: Unvorhergesehene Nebenkosten abfedern Fazit: Laufende Kosten & Nebenkosten im Griff Häufige Fragen (FAQ) zu Kosten beim Kauf der Eigentumswohnung Der Champagnerkorken knallt. Der Schlüssel liegt in der Hand. Die Eigentumswohnung gehört Ihnen – schuldenfrei oder mit Kredit. Gut geplant? Hoffentlich. Mit dem Kaufpreis hört das Rechnen nicht auf. Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht nur die eigenen vier Wände. Mit dem Wohnungseigentum ist auch ein Miteigentumsanteil am gesamten Haus verbunden. Und damit ein Anteil an den Kosten für Dach, Fassade, Stiegenhaus, Leitungen, Lift, Heizung oder andere gemeinschaftliche Anlagen. Viele Überraschungen nach dem Kauf entstehen, weil vor der Unterschrift nur die Wohnung betrachtet wurde und nicht das Haus, die Unterlagen sowie die bereits geltenden Vereinbarungen. Das jedoch ist kein Grund, vor älteren Gebäuden zurückzuschrecken. IMV-Tipp: Prüfen Sie vor dem Kauf immer zwei Ebenen: den Zustand der Wohnung und den Zustand der gesamten Liegenschaft. Laufende Kosten am Haus: Miteigentum verstehen Als Wohnungseigentümer:in besitzen Sie ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt und gleichzeitig einen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft. Damit tragen Sie anteilig auch zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses bei. Beispielsweise: Dach und Fassade Stiegenhaus und allgemeine Flächen Steigleitungen und gemeinschaftliche Haustechnik Lift oder zentrale Heizungsanlagen Außenanlagen und andere Gemeinschaftseinrichtungen Welche Arbeiten notwendig werden, hängt von Alter, Bauweise, Zustand und bisheriger Erhaltung des Gebäudes ab. Deshalb kann eine frisch renovierte Wohnung in einem Haus liegen, bei dem größere Maßnahmen bereits absehbar sind. Instandhaltung: Versteckte laufende Kosten erkennen Laufende Wartungen, Reparaturen und rechtzeitig geplante Sanierungen gehören zum Eigentum dazu. Manche Maßnahmen sind klein und regelmäßig, andere kommen nur alle paar Jahrzehnte, dafür mit entsprechend größerem Umfang. Ein Haus ähnelt dabei dem Mensch: Mit dem „Alter“ kommen sogenannte“Wehwehchen“ dazu. Der Lift wird müde, die Leitungen machen sich bemerkbar, das Dach braucht Behandlung. Das bedeutet nicht automatisch, dass das Haus schlecht ist. Es bedeutet nur: Vorsorge wird wichtiger. Prüfen Sie vor dem Kauf: Welche größeren Arbeiten wurden in den letzten Jahren durchgeführt? Welche Bauteile werden voraussichtlich als Nächstes relevant? Was ist bereits geplant oder beschlossen? Wie hoch ist die vorhandene Rücklage? Passt die Rücklage zum Zustand und zum Alter des Hauses? Wie sollen absehbare Maßnahmen finanziert werden? Monatliche Vorschreibung: Laufende Kosten & Nebenkosten Wohnungseigentümer:innen tragen anteilig auch die Aufwendungen der Liegenschaft. Beispielsweise: Wasser, Müllabfuhr, Hausbetreuung und Allgemeinstrom Gebäudeversicherung und sonstige Bewirtschaftungskosten Verwaltungshonorar Wartung und Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen Beiträge zur Rücklage Annuitäten oder andere laufende Finanzierungen der Eigentümergemeinschaft zusätzliche Vorschreibungen, wenn größere Arbeiten anders nicht gedeckt werden können Eine niedrige monatliche Vorschreibung klingt angenehm. Sie ist aber nicht automatisch ein Qualitätsmerkmal. Vielleicht wirtschaftet das Haus besonders günstig. Vielleicht wurde die Rücklage aber auch knapp angesetzt oder eine notwendige Maßnahme bisher nur vertagt. IMV-Tipp: Fragen Sie deshalb nicht nur: „Wie hoch ist die Rücklage?“ Fragen Sie auch: „Welche Arbeiten sind absehbar – und wie sollen sie finanziert werden Was ist die Rücklage und was kann sie nicht? Die Rücklage ist der gemeinsame finanzielle Puffer der Eigentümergemeinschaft für künftige Aufwendungen. Aus ihr können beispielsweise größere Erhaltungsarbeiten am Haus finanziert werden. Wichtig dabei: Die Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht einzelnen Eigentümer:innen persönlich. Sie wird beim Wohnungsverkauf nicht wie ein privates Sparguthaben an die verkaufende Person ausbezahlt. Ein hoher Kontostand ist nicht automatisch beruhigend, wenn gleichzeitig mehrere große Arbeiten anstehen. Eine niedrigere Rücklage kann bei einem kürzlich umfassend sanierten Gebäude anders zu bewerten sein als bei einem unsanierten Altbau. Fragen Sie deshalb nicht nur: Wie hoch ist die Rücklage heute? Fragen Sie auch: Welche größeren Arbeiten sind in den nächsten Jahren absehbar? Welche davon sind bereits beschlossen? Mit welchen Kosten wird aktuell gerechnet? Reicht die Rücklage dafür voraussichtlich aus? Sind eine Erhöhung, Sondervorschreibungen oder eine Finanzierung geplant? Gesetzliche Untergrenze bei der Rücklage: Seit 1. Jänner 2026 schreibt das Wohnungseigentumsgesetz (§ 31 Abs. 5 WEG) eine gesetzliche Mindestrücklage von 1,12 € pro m² Nutzfläche und Monat vor. Liegt der monatliche Beitrag der Liegenschaft darunter, ist das nur in gesetzlichen Ausnahmen zulässig – etwa bei einem frisch sanierten Gebäude oder sehr hoher bestehender Rücklage. Die Vorausschau: Künftige laufende Kosten kalkulieren Die Hausverwaltung erstellt jährlich eine Vorschau. Darin werden unter anderem absehbare größere Erhaltungs- und geplante Verbesserungsarbeiten, die dafür voraussichtlich notwendigen Rücklagenbeiträge, sonstige vorhersehbare Aufwendungen und die daraus resultierenden Vorauszahlungen dargestellt. Für Kaufinteressierte ist sie besonders wertvoll. Sie kann Hinweise darauf geben, ob zum Beispiel eine Fassadensanierung, ein Heizungstausch oder Arbeiten an den Steigleitungen näher rücken. Aber: Eine Vorschau ist keine Kristallkugel. Verdeckte Schäden, neue technische Erkenntnisse oder stark veränderte Baukosten können später zu anderen Beträgen führen. Aussagekräftig wird sie vor allem gemeinsam mit den letzten Abrechnungen, Protokollen, Beschlüssen und dem technischen Zustand des Hauses. Vorausschau beginnt, bevor etwas dringend wird. Eine gute Hausverwaltung reagiert nicht erst, wenn das Dach bereits laut nach Aufmerksamkeit ruft. Sie behält Zustand, Rücklage und anstehende Maßnahmen im Blick und schafft rechtzeitig nachvollziehbare Entscheidungsgrundlagen. Sie wünschen sich genau das für Ihre Liegenschaft? Dann freuen wir uns auf ein unverbindliche Anfrage. Zum Anfrageformular Wichtige Verträge beim Kauf einer Eigentumswohnung Genau hier entstehen nach einem Kauf besonders häufig Missverständnisse. Der Verwaltungsvertrag ist nicht der Wohnungseigentumsvertrag und keiner der beiden ersetzt den Blick ins Grundbuch, in Beschlüsse oder in die Abrechnungen. Der Wohnungseigentumsvertrag Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer:innen untereinander und bildet eine wesentliche Grundlage des Wohnungseigentums. Darin können etwa enthalten sein: die Zuordnung der Wohnungseigentumsobjekte und Zubehörflächen besondere Nutzungs- oder Benützungsregelungen für allgemeine Flächen Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft Regelungen zu Änderungen an Wohnungseigentumsobjekten abweichende Vereinbarungen zur Aufteilung bestimmter Aufwendungen besondere Regelungen zu Erhaltung, Nutzung oder Kostentragung, soweit wirksam vereinbart Gerade Fragen wie „Wer trägt die Kosten für Fenster, Wohnungseingangstür oder Terrassengeländer?“ oder „Zahle ich für den Lift mit, obwohl ich im Erdgeschoss wohne?“ werden im Wohnungseigentumsvertrag beantwortet. Der Verwaltungsvertrag Der Verwaltungsvertrag wird zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Hausverwaltung abgeschlossen. Er regelt vor allem das Vertragsverhältnis zur Verwaltung, beispielsweise: Beauftragung und Umfang der vereinbarten Leistungen Verwaltungshonorar und mögliche Zusatzhonorare Laufzeit und Kündigungsbestimmungen vereinbarte Abläufe, Vollmachten oder Berichtspflichten besondere Zusatzleistungen, sofern vereinbart Der Verwaltungsvertrag beantwortet also vor allem die Frage: Womit wurde die Hausverwaltung beauftragt (Leistungen) und zu welchen Konditionen? Er legt nicht automatisch fest, wem eine Fläche gehört, welcher Miteigentumsanteil mit der Wohnung verbunden ist oder wie sämtliche Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft aufzuteilen sind. Mehr zu den Aufgaben einer Hausverwaltung finden Sie im verlinkten Blog. Leistungen im Wohnungseigentum Das Nutzwertgutachten Das Nutzwertgutachten bewertet die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte und dient als Grundlage für die Nutzwertfestsetzung beziehungsweise Parifizierung. Daraus ergeben sich die Miteigentumsanteile, die im Grundbuch eingetragen werden. Diese Anteile sind regelmäßig auch für die Verteilung gemeinschaftlicher Aufwendungen relevant, sofern kein wirksam abweichender Schlüssel gilt. Grundbuch, Beschlüsse und Protokolle Der Grundbuchauszug zeigt unter anderem Eigentumsverhältnisse, Miteigentumsanteile, Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder andere eingetragene Belastungen. Beschlüsse und Protokolle zeigen dagegen, was die Eigentümergemeinschaft konkret beschäftigt, bereits entschieden oder wiederholt diskutiert hat. Checkliste: Unterlagen für laufende Kosten prüfen Lassen Sie sich die Unterlagen über die verkaufende Seite rechtzeitig bereitstellen. Als Kaufinteressent:in haben Sie gegenüber der Hausverwaltung nicht automatisch dieselben Auskunfts- und Einsichtsrechte wie bereits eingetragene Eigentümer:innen. Aktueller Grundbuchauszug: Welche Belastungen, Rechte oder Dienstbarkeiten sind eingetragen? Wohnungseigentumsvertrag samt Änderungen: Welche Nutzungsregeln und Aufteilungsschlüssel gelten? Nutzwertgutachten/Parifizierung: Welche Anteile sind der Wohnung zugeordnet? Verwaltungsvertrag: Welche Leistungen, Honorare, Zusatzleistungen, Laufzeiten und Kündigungsregeln gelten? Aktuelle monatliche Vorschreibung: Wie setzen sich Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Rücklage und allfällige Finanzierungen zusammen? Jahresabrechnungen der letzten Jahre: Wie haben sich Ausgaben und Rücklage entwickelt? Gibt es auffällige Kostensteigerungen? Aktueller Rücklagenstand: Wie viel ist vorhanden und wofür wurde die Rücklage zuletzt verwendet? Aktuelle Vorausschau: Welche größeren Arbeiten und Kosten sind angekündigt? Protokolle und Beschlüsse: Welche Themen werden wiederholt diskutiert? Was wurde bereits beschlossen? Bestehende Finanzierungen oder Annuitäten: Welche Restlaufzeiten und laufenden Belastungen gibt es? Energieausweis und Bauunterlagen: Wie ist der Zustand? Sind Umbauten und Nutzungen bewilligt? IMV-Hinweis: Verwechseln Sie die monatlichen Bewirtschaftungskosten nicht mit den einmaligen Kaufnebenkosten. Beim Kauf fallen für Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintrag, Notar und Allfälliges zusätzlich ca. 10 bis 15 % des Kaufpreises an. IMV-Tipp: Die IMV Makler beraten Sie gerne bei einem kostenlosen Erstgespräch. Miet- und Eigentumswohnungen in Wien und NÖ Sie sind auf Wohnungssuche? Zum IMV Immofinder Private Reserve: Unvorhergesehene Nebenkosten abfedern Selbst eine gut dotierte Rücklage garantiert nicht, dass jede künftige Maßnahme vollständig daraus bezahlt werden kann. Unvorhergesehene Schäden, stark gestiegene Baukosten oder mehrere zeitgleiche Arbeiten können zusätzliche Beiträge notwendig machen. Planen Sie deshalb nicht nur Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Kreditrate. Halten Sie auch eine persönliche, kurzfristig verfügbare Reserve für Reparaturen in der eigenen Wohnung und mögliche zusätzliche Belastungen aus der Eigentümergemeinschaft frei. Wie hoch sie sein sollte, hängt vom Zustand des Hauses, Ihrem Anteil, bereits geplanten Maßnahmen und Ihrer persönlichen Finanzierung ab. Beispielrechnung: Sanierung & laufende Kosten Angenommen, bei einer Liegenschaft steht eine größere Sanierung an. Die vorhandene Rücklage deckt nur einen Teil der erwarteten Kosten. Der verbleibende Betrag muss über weitere Rücklagenbeiträge, eine zusätzliche Vorschreibung oder eine gemeinschaftliche Finanzierung aufgebracht werden. Wie viel davon auf Ihre Wohnung entfällt, richtet sich nach dem geltenden Aufteilungsschlüssel. Die entscheidende Information ist daher nicht nur der Preis der Wohnung. Es ist die Verbindung aus Sanierungsbedarf, vorhandener Rücklage, Finanzierung und Ihrem Kostenanteil. Fazit: Laufende Kosten & Nebenkosten im Griff Eine Eigentumswohnung kann ein Zuhause, eine langfristige Investition oder beides sein. Damit die Freude nach der Schlüsselübergabe bleibt, lohnt sich vorab der Blick über die Wohnungstür hinaus. Prüfen Sie das Haus. Lesen Sie die Verträge. Vergleichen Sie Rücklage, Vorausschau, Abrechnungen und Beschlüsse. Und rechnen Sie so, dass nicht nur der Kauf möglich ist, sondern auch das Eigentum danach gut tragbar bleibt. Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zum Wohnungseigentum in Österreich. Er ersetzt keine rechtliche, steuerliche, finanzielle oder technische Prüfung des konkreten Kaufobjekts. Stand: August 2026. Häufige Fragen (FAQ) zu Kosten beim Kauf der Eigentumswohnung Was muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten?+ Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nie nur die eigenen vier Wände, sondern immer auch Miteigentum am gesamten Gebäude. Prüfen Sie daher vorab zwei Ebenen: den Zustand des konkreten Objekts und den finanziellen sowie technischen Zustand der gesamten Liegenschaft (Höhe der Reparaturrücklage, anstehende Sanierungen, Eigentümerprotokolle der letzten 3 Jahre). Kann trotz Rücklage eine zusätzliche Zahlung notwendig werden?+ Ja. Wenn die Rücklage für eine größere Reparatur oder Sanierung nicht ausreicht, kann eine zusätzliche Finanzierung notwendig sein. Deshalb sollten Rücklagenstand und geplante Maßnahmen immer gemeinsam betrachtet werden. Was ist ein teurer Fehler beim Kauf einer Eigentumswohnung?+ Der teuerste Fehler ist, sich nur auf den Kaufpreis und die Optik der Wohnung zu konzentrieren, ohne die Hausdokumente zu analysieren. Wer Vorausschau, Rücklagenstand und Versammlungsprotokolle ignoriert, riskiert, kurz nach der Schlüsselübergabe von teuren Sonderzahlungen für Dach-, Fassaden- oder Liftsanierungen überrascht zu werden. Welche Verträge sollte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung prüfen?+ Neben dem eigentlichen Immobilienkaufvertrag sollten Sie zwingend den Wohnungseigentumsvertrag (WEV) und den Verwaltungsvertrag prüfen. Ergänzend sind das Nutzwertgutachten (Parifizierung), ein aktueller Grundbuchauszug sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen unverzichtbar. Ist eine niedrige monatliche Vorschreibung ein gutes Zeichen?+ Nicht automatisch. Sie kann auf niedrige laufende Kosten hindeuten – oder auf eine knapp bemessene Rücklage und aufgeschobene Arbeiten. Aussagekräftig wird die Vorschreibung erst zusammen mit Jahresabrechnung, Vorausschau und Gebäudezustand. Wem gehört die Rücklage beim Verkauf der Wohnung?+ Die Rücklage ist Vermögen der Eigentümergemeinschaft und wird beim Verkauf nicht wie ein persönliches Sparguthaben an die verkaufende Person ausbezahlt. Ihr Stand ist dennoch ein wichtiger wirtschaftlicher Faktor für Käufer:innen. Reicht es, den Verwaltungsvertrag zu prüfen?+ Nein. Der Verwaltungsvertrag ist wichtig, aber nur ein Teil des Gesamtbildes. Ebenso relevant sind Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Grundbuch, Vorausschau, Abrechnungen und Beschlüsse. Kann ich als Kaufinteressent:in direkt bei der Hausverwaltung nachfragen?+ Die Unterlagen sollten grundsätzlich über die verkaufende Seite bereitgestellt werden. Direkte Auskünfte der Verwaltung können eine entsprechende Zustimmung oder Vollmacht erfordern, insbesondere wenn personenbezogene oder gemeinschaftsinterne Informationen betroffen sind.
